Содержание

ВВЕДЕНИЕ.. 4

ГЛАВА 1. РЫНОК ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.. 7

1.1. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.. 7

1.2. МЕТОДИКА АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.. 9

1.3. АНАЛИЗ РЫНКА ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ГОРОДА МОСКВЫ... 19

ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ   23

2.1. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.. 23

2.2. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ  НЕДВИЖиМОСТИ.. 33

2.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕЛИ И СОСТАВЛЕНИЕ ПЛАНА ОЦЕНКИ.. 34

2.3.1 Определение проблемы.. 34

2.3.2 Составление плана оценки. 37

2.4. СБОР ДАННЫХ И СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА.. 38

2.5.ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.. 39

2.6.ОЦЕНКА ОБЪЕКТА.. 47

2.7.ПОЛУЧЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ.. 48

2.8.СОСТАВЛЕНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ.. 48

ГЛАВА 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ.. 50

3.1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 50

3.2. МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ... 52

3.2.1. Сущность метода сравнения продаж.. 52

3.2.2. Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж.. 54

3.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.. 58

3.3.1. Сущность затратного подхода. 58

3.3.2. Применение затратного подхода  для оценки объекта. 66

3.4. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД.. 66

3.4.1. Сущность доходного подхода. 73

3.5.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ. 77

ГЛАВА 4.ИНЖЕНЕРНО-КОНСТРУКТИВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ. 78

4.1. ХАРРАКТЕТИКА ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ.. 78

4.2. РАСЧЕТНЫЕ ТЕПЛОТЕХНИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ... 79

4.2.1 Определение глубины заложения фундамента. 82

4.2.2 Теплотехнический расчет наружных стен здания. 82

4.3. ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ И КОНСТРУКТИВНОЕ РЕШЕНИЯ ЗДАНИЯ.. 84

4.4. ТЕПЛОТЕХНИЧЕСКИЙ РАСЧЕТ КОНСТРУКЦИЙ. 88

4.4.1 Общие положения. 88

4.4.2. Теплотехнический расчет ограждающих конструкций. 90

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.. 93

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ... 94

Введение

Для понимания места недвижимости в рыночной модели экономики я бы хотела определить существо и взаимосвязь таких основных понятий, как частная собственность, свобода предпринимательства и выбора, личный интерес как главный мотив поведения, конкуренция, рыночная система цен, ограниченная роль государства в рыночной экономике.

Рыночная экономика опирается на право частной собственности, право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Это позволяет гражданам или частным предприятиям по своему усмотрению приобретать, применять и реализовывать материальные ресурсы и заключать договоры, имеющие юридическую силу и обязательность для партнеров. Не могу не отметить, что при рыночной модели существует также и государственная собственность, а также собственность в смешанных формах.

Право владеть и распоряжаться имуществом развивает в человеке инициативу и стимулирует развитие среди прочих одной из крупнейших отраслей экономики – сферы недвижимости.

С частной собственностью непосредственно связана свобода предпринимательства и выбора. Свобода предпринимательства позволяет организовывать процесс производства из имеющихся ресурсов и продавать произведенные товары (продукцию, услуги) на рынке по собственному усмотрению.

Свобода выбора подразумевает, что владельцы собственности могут использовать или реализовывать ресурсы по своему выбору. Для отдельного человека это означает, что он вправе заняться любым видом труда, на который способен.

Личный интерес формирует образ действий различных субъектов рынка, когда они реализуют свой свободный выбор. Каждый из нас стремится делать то, что ему экономически выгодно. Так, собственники недвижимости стремятся получить максимальную цену при ее продаже или сдаче в аренду, арендаторы стараются извлечь максимальную прибыль от использования арендованных площадей.

Конкуренция подразумевает:

наличие на рынке большого числа независимо действующих продавцов и покупателей конкретных товаров, продуктов, ресурсов и услуг;

свободу для продавцов и покупателей выступать на тех или иных рынках и покидать их по своему усмотрению...

Заключение

Представленная работа посвящена вопросам оценки рыночной стоимости имущественного комплекса, состоящего из офисных помещений.

Для оценки объекта недвижимости был проведен анализ и определены те сегменты рынка, к которым относится оцениваемый объект. Рассмотрено современное состояние нескольких сегментов рынка: рынка офисных помещений, рынка аренды офисных помещений в городе Москва.  Показаны основные тенденции рынка, уровень спроса и предложения различных объектов, а также их взаимосвязь.

Непосредственно оценка объекта произведена с помощью трех подходов: сравнительного, затратного и доходного. Стоимость зданий и сооружений на участке рассчитана затратным методом. По укрупненным показателям восстановительной стоимости были выбраны объекты, аналогичные существующим строениям и рассчитана их стоимость на текущую дату. Далее их стоимость была скорректирована с учетом величины износа. Стоимость земельного участка рассчитана с использованием административных оценок.

Полученная величина рыночной стоимости отражает доходность объекта недвижимости и показывает уровень риска вложения средств в данный объект...